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住宅取得の基準の変化

車は自分の使用用途やデザイン、予算から明確に違いが分る価格表と仕上げ表と写真があり買う前に実車も見る事ができます。

しかし住宅でほぼすべてできません!

値段を聴く側も答える側も『坪いくらですか?』と何ともアバウトなやり取りが、この高額な買い物に当たり前に成っています。

これがトラブルの元と分かっていても直りません。

これには訳があるのは当然大きさが大きく実際見て同じものをくれと言えない(建売は、中古は除く)

展示場と全く同じでいいと言っても、敷地形状に問題があり不可!法律問題で不可!

又家庭環境と趣味趣向の違いがあるため十人十色の家に成る。

そこで始まった品確法の3本柱ですが、その中の性能表示制度評価基準ですが下記のように別れています。

地震などに対する強さ(構造の安定)
火災に対する安全性(火災時の安全)
柱や土台などの耐久性(劣化の軽減)
配管の清掃や補修のしやすさ(維持管理への配慮)
省エネルギー対策(温熱環境)
シックハウス対策・換気(空気環境)
窓の面積(光・視環境)
遮音対策(音環境)
高齢者や障害者への配慮(高齢者等への配慮)
開口部の侵入防止対策(防犯対策)

車で言えば、エンジン型式、タイヤサイズ、衝突安全性、遮音性能、などなどの基本的なところだが、ハッキリ言って分かり辛い!

特に柱や土台などの耐久性だが建築コストの数割を占めている部分だが鉄骨造の何mm材料と、木造の105mm角の材料が同じ強さなのかはわからない。

メーカーをこの部分を特徴にしているので比較して貰いたくは無いのだろうが。

ためしてガッテンで比較して貰いたい!

その他の項目は建材メーカーで同じ材料があるため簡単に比較できるが心臓部がわからないのでは素人もプロも比較のしようが無い!

本当に消費者の為の法律とは思えない。

建築基準法が最低基準でそれ以上の物で無くては快適に安全に住めませんよと言っているようだ!

ハッキリ言ってお客さんは迷うだけだった!

同等品という言葉ですべてが解決され、最終的には業者任せに合ってしまっている。

この法律改正のお陰で、中小メーカーは資料作りと、申請書類作りで大変だった!その代り一つの型式に入れば簡単に済むことも増えました。

ただコストUPにつながりお客様から余計にお金を頂き、基準に基づいた正確な家が造れる土台に成ったのでしょう!

よく言えば業者さん、法律通に表示し、施工すれば、高く受注できますよ!そんな感じに結果的に成りました。

お客さんは、お金を余計払うことで安心できる家が手に入りますよ!

なのでしょうか?

しかし営業段階では苦しい中の一つの武器が入った様なものです。

何処も彼処も品確法の3本柱を強調してきます。

するとどのメーカーも同じ様に成ってきます。

お客様の選別基準からは当たり前の事に成ってしまうのです。

しかし先程の柱や土台などの耐久性の項目だけがどうしても比較検討出来ない為、この部分での業者選択基準は残りそうです。

と言う事はこの法律改正後と前での業者選択基準には変わりはありません。

元々業者を選ぶ為の法律では無いと言えば無いのですが、車の仕様表見たいにカタログを見ることでお客様側である程度の性能が把握できなくては本当の意味の性能を表示したとは言えないのでは無いでしょうか?

そのお客様の目が育つ事で自然と住宅業界も姿勢をただすように成るでしょう!

変化のあるごとに営業マンの武器にされているようでは、本当の意味での建築業界の向上には成らないのでは無いでしょうか!







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テーマ:ひとりごとのようなもの - ジャンル:日記

2007.03.31 | Comments(1) | Trackback(3) | 日記

また大きな災害が襲う

能登半島で大きな地震が起った!

能登半島は歴史上の建築物、名所、名品、街並みと数多くある所だ!

私にとっても思い出のある場所でもあり、友人の暮らすところでもある。

歴史のある古い民家が、大きな被害と成った様子が、ニュースで放映されている。

友人の家もあのような古い家だった!現在まだ連絡がついていないので心配している。

しかしあのニュースを見れば、印象的には木造住宅地震に弱し!

瓦屋根は重くて弱い等と言った会話が聞こえてきそうだ!

しかし軽率な判断はしないで頂きたい。

屋根が軽かろうと、ユニット型の住宅であろうが、直下で地割れが起きれば壊れるのだ。

ニュースで流されていた崩壊した建物は、瓦屋根の土壁で外部も真壁木造だ!古い基準の家ばかりだ!

ある意味住んでいる方、倒壊された家に住んでいた方には大変申し訳ないが、耐震偽造で大問題に成ったマンションより、強度の無い、申請や基準の低い時代の建物なのです。

当然あのクラスの地震が近場で起きれば倒壊する可能性は大だったのです。

しかし、歴史のある所では本人が直したくても手をつけられない事も多々あるのです。

住宅を作る上で最も重要なのは基礎と言いますが、嘘では無いのですが、違います。

構造的バランスです。

車に例えると分かりやすいので例えますが、すごいエンジンを積んだスポーツカーに、丈夫なダンプのタイヤを履かせたらば?

良い車でしょうか?

誰も良いとは思いませんよね!

車も乗る人の目的に合わせて車種がバランスよく作ってあるのです。

ですから色々な用途に合わせた車が有り、ユーザーが選べる訳です。

実は住宅もそうあるべきなのですが!

今の段階では、構造基準をクリアするだけで予算を使い果し、カテゴリー別に予算を掛けて造れるのは極僅かな人だけなのです。

何も高バランスである必要は無いと思います。

自然災害や、人的災害から、身を守る為には、欲望を満たすだけのプランでは守れません!

是非身を守る為のバランスの良い家をお考えください。

最後になりましたが行政の方へ、今回の災害に会われて皆様の1日も早い安心して住める場所の確保をお願いいたします。

テーマ:暮らし・生活 - ジャンル:ライフ

2007.03.26 | Comments(4) | Trackback(2) | 日記

住宅業界を襲う金融危機

絶対に潰れないと言われていた都市銀行が倒産した!

衝撃が走った!

我々の業界だけではなく!

全世界だったかも知れない!

当然皆様も御承知の不景気に突入していく訳です。

こうなるといくら呼びかけをしても家を建てる方も手控えます。

少ない建築予定のある方を各社が犇めき合って訪問します。

お客様も大変です。

各社必死ですから、何を基準に頼んだらいいのか分からなく成ってしまいます。

そんな時○○○工務店どこの銀行がメインらしいですよ!

メイン銀行が駄目になれば、あの○○○工務店もやばいですよ!

直接建築屋が潰れるとまでは言わないまでも、実しやかに聞こえてきます。

お客様も営業マンが気に入って、商品も納得して、会社も信頼して頼もうと思った時に、こんな話を聞かされれば決断が鈍ります。

気に入った会社を悪く言われればライバル会社が仕事を取りたくてと思えます。

しかし世間が厳しい状態です。

ありうると思ってしまいます。

ここでお客様に新たな選択基準が生まれてしまいました。

会社の倒産リスクです。

テーマ:家作り日記 - ジャンル:ライフ

2007.03.22 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

ダイワハウス

鉄骨系プレハブ住宅で積水ハウスと同じ様な構造!

全国の住宅展示場に出展している。
車のトヨタ、日産の様なライバルの様に見えた!

私の感触では、積水ハウスがトヨタと言った感じがしたが、関係者の方が見て気分を悪くしないで欲しい。
営業の積水、技術のダイワ?ですか、あくまでもイメージです。

これは営業力の差と思ってました。
展示場での接客は、ダイワハウスの方が全体に良い印象が残っていますが、折衝段階では圧倒的に勝ち越しています!

ただ住宅の施工レベルは、その地域ごとの協力店の管理状態によりますので、特にこの2社で迷っている方は、必ず施工途中現場を確認してください。

鉄骨系の施工の気遣いのポイントは、鉄骨柱、梁、ブレスのジョイント部分の、施工中の管理及び、処理です。

鉄骨系の構造を支えるのはブレス(木造の筋違いの役目、会社により呼び方が違うかもしれませんが斜めの鉄骨材)です。
この接点に錆が出ているかどうかを現地で確認すると同時に、あった場合の処理方法を確認してください。

この接点こそ将来にわたりあなたの住まいを守る大切な部分です。
なぜなら鉄骨系の構造は、必ず動いて建物を守るピン構造と成っていています。

地震や強風のごとにこの接点は摩耗され、コーティングされた塗装が落ち錆の出やすい状態になります。

ですから、新築段階で錆の要素をここに置くことは極めて危険なのです。

詳しい住まいの事は、こちらでUPして行きます。
http://blog.livedoor.jp/sumai117/

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2007.03.20 | Comments(3) | Trackback(5) | 日記

x.恐怖の噂

この頃からバブル崩壊という言葉が何所でも聞こえ始め、色々な噂を耳にするように成りました。

よく新聞の折込チラシを見ると住宅関係はかなりお金のかかった物を使っていました。
確かに大きな買い物ですから、チラシも豪華な方がいい?
しかしチラシは先行投資では一番お金が掛かり成果の出ないものなのです。
しかし集客が何くては成果も出せません。と言った会社の営業部門が悪い時に成果UPの為にやる事が殆どです。

本来集客さえあればチラシなど打ちたくないのです。

しかしこの時期大変な量のチラシを撒き成果を出していると言う噂の業者がありました。

何と1日で2店舗で70件の契約が取れたと、情報が入りました。

皆、嘘だろうと言っていましたが、後から分かった事ですが、凄く良い家が画期的なシステムで安く出来る会社の様に見せる作戦だったようです。

時間的にもろくな説明もなしで大きな買い物をする事に成る訳です。

皆半信半疑でした。しかしそんな一時しのぎの作戦では長続きする訳がありません。

今度はチラシを頼んだ業者にお金が払えていないと言う噂が立ちました。
これはかなり効きました。
一人のお客さんが競合していましたが、心がぐらつきました。

それから数ヵ月後、監督が困って着工中の置きお客様のところを謝って回っているとの噂が聞こえてきました。
やはり問題が起きたようです。
悪い噂が追い込んだのか、はじめから無理が合ったのかは、分かりません。しかし結末は最悪でした。

次回金融危機です。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

2007.03.16 | Comments(6) | Trackback(3) | 日記

アイフルホーム

ローコスト住宅の走り

メーターモジュールをとローコストを売りに展開していた。

見積もりの内容が荒く中身がわかり辛い。
今は多くのローコスト住宅があるので割安感は少ない。

本来メーターモジュール分の間延び比率分坪単価は安くても、当たり前だ!
尺貫法とメータでの違いで注意したいのが和室をプランした時に尺貫法では3,640mm角に作れば8帖だが、メーターモジュールの場合は3,500mm角と4,000mm角で対応できる、しかし3,500mmの方は団地サイズクラスです。家具の配置の困ります。
4,000mmの和室を造ると他の洋間への影響がかなり出ます。
メーターモジュールで作る場合は有効寸法をよく聞いて家具の配置を良く考えてプランニングしてください。

コストを重点に考えている方は特にご注意ください。

又、ローコストはプランニングを素人の営業マンがやる事が多いので、基本プランから変えたい人は初めから選ばない方がいいでしょう。

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2007.03.15 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

w.歯車があれ!

住宅会社が大きくなる過程で他市町村への新たな展示場展開は付き物です。そしてその数で概ねの年間受注量はわかります。
当然出展で必ず予定の成果を出せばの話です。

しかし成果が出なければ赤字が増えてくる訳です。

特に離れた所にある新しい町は、知名度も無く、業者も新規開拓です。土地柄により建築に対するお金の掛け方も大きく違います。

又大手住宅メーカーも苦しんでいるのは単価の統一化です。
東京は特別東京単価で済みます。
又寒冷地仕様も一般的なので部分的に高くなる所は、理解されます。
しかし、それ以外の単価を合わせる事は結構大変な作業に成ります。元々の地元ならツーカー又は知名度も有るので簡単な事も、簡単には運びません!かなりの苦戦です。

実はこの年前年度よりも拠点を増やし、勝負に出た年でしたが、前年度プラス1%位でした。嫌な雰囲気です。

我々注文建築はバブルの時もあまり大きなプラスはありませんでした。しかしバブル崩壊と騒がれた時も逆に落ち込みは少なく、まだ本当の怖さが解らなかったのかも知れません!

しかし、住宅建築は、他の業界の方が好景気を背に家でも造るか!で動く業界ですから、何でも波が来るのは一番最後なんです。

しかしその大波が来る事は、世間の騒ぎを分析すれば予想できたのかも知れません!

自分たちの上場にと言う目標に酔い回りを見てなかったのかも知れません。

次回恐怖の噂です

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2007.03.13 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

v.夢が見られるか?

新人一期生も無事育ち何となく会社らしく成った様に思えてきました。
ある会議の席で社長より重大な発表があるとの事でした。

実は4年後を目処に上場を果たす!

その為には安定だけでなく成長し続けなければならない!
しかし、大きな還元もあるとの事でした。

いよいよ上場できるのかな?

以前お話した私の友人の会社は実はこの時はもう東証2部に上場していました。
大分差を付けられましたが、何とか成るのかな!何とかしたい!何とかするぞーでした!ああああああ
社員一同初めての事ですし、皆考えてもいなかったようです。
私とある同僚と上層部以外は、しかし皆基準を知れば知るほど、まだ遠いなと私は感じていました。
ここで新たな目標が明確に成ったのは不景気風が吹いてきただけに、力に成ったのは当然です。
この年過去最高の売り上げを上げ勢いに乗りました。
この勢いを後3年続ければ、取り敢えずの目標達成に成る!
この会社に入った本当の目的は違ったのに、目標も違ったのに!
ミイラ取りがミイラに成った感じです。
しかしここまで来たら、そこまでやってから考えよう!と割り切りました。
何年経っても優柔不断な人間だ良く新人に教えてきたものだと反省しております。

次回歯車があれ!です

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2007.03.12 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

ミサワホーム

木質系壁構造

私が建築業界に入る切欠を作った会社でもある。

時代を先駆けた2×4の日本版を作りたかったのか?

木造の工業化の原点!当時は新しく斬新で、均一で安そうなイメージだったが、コスト安には裏があった。

材料の厚みを薄くする事だった。床下地は変更しないと持たないレベルもあった。

見積もりが均一の様だが全く営業任せだった。

営業はフルコミッションが多く、アフターにも問題があった。

これは私の実家の例だが、新築早々雨が漏り、連絡したが、中々来てもらえず結局友人の板金屋に来てもらった事がある。

バブル崩壊で再生を余儀なくされたのも解るような気がした。

再建後は当然過去の問題点を、解決する事に力を注ぐだろうから、良い企業体質に成っていると信じたい!

折衝上注意は、やはり最近引き渡した方と会わせて貰うことを勧めます。

営業マンの言っている事と現実との開きが無いか?要チェックです。

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2007.03.11 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

u.マニュアル化の果てに!

毎年新人を取り5年後には初代新人から店長が出るはずでした!

しかし力量が足りません!

当初からの心配事ではありましたが、マニュアル化する事で、本人が覚える事は結果だけに成ってしまったのです。

私の1年生の時は、現場監督〈名前は)でしたが、やる事は毎日違う職方の手元でした、ですから工事の内容は体で覚えてしまいました。

営業に移った時は途中入社の為すべて自分で解決する為に調べました。私に限らず以前はそのような風潮でした。
しかし会社の規模が大きくなると同時に始めた、方法により少し営業と言う物を分割しすぎて、社長の口すら成れない様にしてしまったのではと反省をしました。

これでは一人前には成らない!

私は特に私の係わった部下には厳しく、又は責任を押し付けようとしました。もっと前にやるべきだったと思いましたが、後悔先に立たずです。いえ!今からでも間に合います。

彼らに問題が起きた時の決断を常にさせるようにした。

何で今更そんな決断するの?何て思う事もありましたが2年遅れですが、ようやく安心して任せられるように成りました。

間に合ったようです!

次回夢が見られるか?です

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2007.03.10 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

一条工務店

木造注文住宅

桧4寸の無垢の柱を武器に、昔ながらの和室2間続き層を狙っている。

又、洋風ドアを無垢にし、大型出窓を何処に付けても単価は同じとアピール、何処の店でも言う事は同じ完全にマニュアル化されている。

営業力が無くても売れる方法を考えている。ビデオ貸し出しや、洋風和風のペア出展など他社には無いユニークさある。

無垢がいい人にはお勧めか!ただし営業は建築を知らないし監督と職方のあたりはずれがある。

見学現場で気にいった職方がいれば待っても指名するが良策

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2007.03.09 | Comments(0) | Trackback(0) | ライバルと呼ばしてください

t.マニュアル化の問題点③

現地調査が少しずつ効果を発揮されてきました!

ここからは実は問題があるのです。

お客様にプロとしてのアドバイスをしなければ成りません!

新人が各部署の話をまとめて報告に行くわけです!!

一通り報告が終わると!ある方向にお客様を導く様に説明しています。

実は報告が終わったら一旦シビアな家に関する話をやめて、

家族や趣味の話に移るよう指導していました。

と言うのも初めは間違いなく報告しようと頭の中はいっぱいなのです。

しかしお客様も聞きたい所もあるのです。でも聞かれると解らなく成ってしまうのです。

そこで一服入れてから質問を確認して解らない所を宿題として貰って来る、その答えを持っていくアポイントを取るまでで引き上げる事にしました。

悠長な営業スタイルを出来たのもつかの間でした。
他業者が現地調査を導入してきたのです。
しかもその報告の時に、設計士を同行させて来て、お客様の希望プランを聞いていき次回には平面図、立面図まで用意してくるところが現れました。
しかも強力なライバル業者です。
良いことは何処の業者も直ぐに真似してきます。しかもより良くして提案してきますから大変です。

当社には新人に毎回行ける様な設計スタッフは居ませんでした。

そこで苦肉の策として、新人用に坪数別の、企画プランを前もって作って置きました。

注文住宅の規格かだと批判の中、企画だからいいのでは?

しかし、これが先に積算をしておけるメリットが大変魅力的に思えました。多少変更に成るだけなら、金額が直ぐに成せる訳です。

そこで坪数別に以前受注したお客様のプランの好みを年代別、家族形成別と和風、洋風と統計を取ってみました。
すると好みの合う所が多いのです。
確かに道路付けでの問題と敷地幅の問題で変わりますが、それを考慮に入れれば、企画は立ちます。

そこでこの企画プランを現地調査の後の折衝に使う事で意見が一致しました。まずはこんな大きさの物が建てられます。
プレハブ住宅見たいな営業だなー、と思いながらもこの定規と成るプランがあることで、お客様も要望や、予算、建築動機までが計れてしまうのです。

しかもどうせ企画を作るならとシリーズをつくり大きさ毎に選べるようにしました。正に木造のプレハブ化です。
当然材料の均一化をはかりコストダウンも出来ました。

新人が新鮮な企画住宅を提案すると何となく現代風の良い物に見えたのでしょう!すこぶる評判が良くなりました。

誰もがこの時はマニュアル化が大成功と思った事でしょう!

次回マニュアル化の果てに!です



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2007.03.09 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

セキスイハイム

数少ないユニット工法

工場で70%を作ってくる、精度の高さを歌っているが、そうでもない!

逆に箱を組み合わせる時にゆがみが出て曲がっている家が多い!

運送代が高いので又上棟日の変更が出来ない大雨でも、風でもやる!

デザインの好みはあるが地震と火災は他の1つ先を行く!

営業力は無いが転売で必要に迫ってくる!

コストは高い

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2007.03.08 | Comments(0) | Trackback(0) | ライバルと呼ばしてください

s.マニュアル化の問題点②

皆様が家を建てたい、購入したいと思って結論を出す時間は以外に早いのです。
衝動買いとは言わないまでも、計画的の作る方は少ないと思います。
しかし何時かはとの思い出チャンスを伺っていた訳ですから、実はかなり時間がかかっていると判断するべきなのでしょうかね?

今問題にしているのはお客様が、外に対して考えているよ!
と教えてくれた時から、どこかの建築会社と契約をするまでの長さを何日とするべきかで悩んでいました。
今思うとお客様の事を無視した勝手なマニュアル案でした。

しかし大手はこの時点ではすでに実用化に入っていました。
○○○○ハウス、○○○○ハイム、×××ホーム等と競合した時には1週間以内の事もざらにありました。

当然どんな家が建つかは打ち合わせは出来てません!

ただ当社でやるか、他社でやるかの選択だけです。
当然サービスや、値引きにお客様の脳裏に思い浮かばせ、本来の建てたい家の話は無いわけです。

1社がやりですと他社も遅れを取るまいと同じ作戦に出て行きます。
お客様は建築契約までのプロセスはこう言う物だと思ってしまいます。正直言って考えている間がありません。

これではいい我が家は出来ません。

そこで私たちは、段階を経て契約に至る基準を作り、これ以上早く結論を出す事を、悪とする前提のマニュアルを作り始めました。

しかしのんびりしていたのではスピード重視の会社には勝てません。
初めて会ってから2度目まではスピードが大切です。

しかもベテランに成ればなるほど、取りこぼしのない様に、自分の判断又は感で、優先順位をつけて行動しています。

例えば日曜日のお昼に会ってその日の夕方か夜に、挨拶に来られたらあなたは彼に狙われたと思ってください。

タダこの優先順位が新人には大変難しい作業な訳です。

今では皆さん抵抗無くやっている、現地調査をまずやろう!

それをやらない限り、間取りの話をする事はお客様にとって悪だと決めたのです!

これをお客様に理解してもらえば、スピード勝負の会社に待ったが掛けられる!目算でした!しかも正義があります。

又、新人だけでは不安な時に、どの部署の人間でも同行を頼めるようにしました。現地調査の必要性を説くために設計部が、敷地調査の問題点を話しに工事部が説明に行けるのです。

営業の上司が来て何となく騙されそうな雰囲気と違い、会社の色々な部署が見えるのは、お客様にとっても、安心感が出るはずでした。

現実は思うようには動きませんでした。
一つの失敗は、現地調査依頼書を作った事だと思います。
これにサインする事への抵抗感!です。

他業者からのアドバイスかも知れません!又は田舎何ので、動いて貰ったら、頼まなくては成らなくなる。だから現地調査依頼は=契約に等しいプレッシャーを与えてしまったようです。

しかし行動の早い業者のスピードをダウン出来るのは間違いありません。ここまでの方法を注文建築の特異性から、住宅を造る時の常識にしよう!と決まりました。

次回マニュアル化の問題点③です

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2007.03.08 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

住友林業

木造注文建築

材料はハッキリ言って集成が多く本物志向の方には物足りない

プランニングセンスは良くピンチをチャンスに変える設計センスあり

初めのアプローチをワザと悪くして2度目に心に残る提案をして顧客を虜にする

工事現場の管理は職方にまで指導が行き届いている

何処から見ても住友林業の家が解る

コストは高い

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2007.03.07 | Comments(0) | Trackback(0) | ライバルと呼ばしてください

r.マニュアル化の問題点①

注文建築のマニュアル化?
物を作るシステムは建築の中でも沢山マニュアル化されています。
コストダウンや安全性の確保工期短縮とやる事は沢山あります。
それは会社の特徴と成る事です。
当然営業の力強い武器となる訳です。
当然新人が説明しやすく、お客様がわかり易い物にしなければ成りません。
この分野については、工事の分野なので、専門部署にお願いしました。

問題は営業の、人間対人間の、会話がマニュアル化できるか?です。
電話のキャッチトークの強力な見本を参考に、初回の折衝から契約までの段階を幾つかに区切り、マニュアルの案を作ってみました。

しかし初めから問題です。

まずは電話のキャッチはその日に結論です。

建築は最短で1日と言うのはありますが、一番多いの初回折衝から90日以内です。

まずはこの90日のマニュアルがいいのかどうかが問題に成りました。

90日かかるのは、諸問題を解決して、資金計画が正確に出せる時間と言う事でした。
ただしここで抜けていたのが現地調査です。
又プランを作り打ち合わせ時間が長い問題でした。

この問題は順番を逆にする事で、解決できる物でした。
そうです現地調査後にプランを作る事で解決できると皆簡単に思っていました。
しかし現実は甘くないのです。

次回マニュアル化の問題点②です

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2007.03.07 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

セキスイハウス

軽量鉄骨プレハブ+新木造

住宅業界のチャンピオン、足腰の強い営業と組織営業がすごい

設計、デザインセンスもプレハブ業界第一位

ただしコスト面も高い

集客力がすごいので展示場の位置決めはセキスイハウスの隣がいい

ただしワザと狙っているのかトイレの近くが多い

構造体は屋根の種類重さによって違う場合があるので注意

基礎も単価によってランクがあるので注意

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2007.03.06 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

q.マニュアル化への決断!

住宅の販売は、注文建築にしろ、プレハブ住宅にしても、企画住宅にしても、完成している物を売る事はありません!(一部のプレハブの転売を除いては)ここが大きな問題に成ります。

建売住宅や、マンションの、販売はかなり近い線のモデルハウスがありますが、一般住宅の場合は展示場とは全く違う0からのスタートと言っていいのです。稀に展示場と全く同じと言う人も居ますが、本当に極稀です。

ですから必ず専用の間取り図を作る事に成ります。
この作業が、大変な訳です。
最近、耳慣れした法律ですが、建築基準法と、都市計画法の一部は必ず知らなくてはなりません。
しかし知っていても、お客様の建設地が分かっていないと、その基準に合わせた間取りが本来出来ないのです。
新人に取って初めに悩む事かも知れません。


【“q.マニュアル化への決断!”の続きを読む】

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2007.03.06 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

p.思考錯誤の教育?

販売のマニュアル化!
大変な問題です。
営業の新人が展示場に来るのはゴールデンウィーク前と言う工程に決まりました。
4月1日入社式で、4月29日から展示場勤務で即実戦です。
彼らも大変ですがこちらも緊張します。

1年を通じてお客様の一番来る時期でもありますからね。
接客だけでも大変ですが、新人の様子を見ながらの対応に成る為、余計な神経は使います。

たった4週間ですが毎日接客マナー、建築用語、展示場の特徴、仕上げ等と、ロールプレイ等を勉強してきます。

展示場で中堅社員と、新人で実践的ロールプレイです。
本社での仮想空間とは違い、物を見ながら、相手の視線を邪魔しないように歩きながらやらなくてはいけません。

又自分でも見る物聞かれる物、初めての物が多く、本社での仮想空間には無い、戸惑いを感じながら、困惑を隠せずに居ました。

当然と言えば当然です。しかしそれは直ぐに慣れてしまいます。
こちらから説明する事は簡単なのです。如何に、相手の本音を言わせるかが大切な訳で、4週間の講習で出来れば大手の住宅会社が皆やってしまいます。

いよいよ本番開始です。思ったより、緊張せずに話してるようです。
こちらが逆に緊張しています。
しかし突然やってきます、蒼白くなった顔で私に助けを求める視線が!

その日最後のお客様が帰った後に、ミーティングをやり新人の方の実戦での問題や、研修しといて為に成った事、こんな研修があれば良かったと、意見を聞いてみる訳です。

どの業界も新人が実戦に出る時は大変回りも心配しながら見ていると思いますが、当の本人たちは、以外に平気なようでした。

特に住宅の場合家族と言う事から見れば世代が違っても共通点を探す事が簡単なので、以外に解けこみ易い事。

展示場に態々来ると言うお客様の心理状態は訪問販売と違い、はじめから友好的である事。

しかし自分から新人ですと言わない限り、プロとして扱われる為、専門的な事を聞かれた時に、頭の中が白くなったようです。

それが嫌ではじめから新人ですと、新人をアピールしながら良い成果をコンスタントに上げた兵も居ました。

次回マニュアル化への決断!です

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2007.03.05 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

o.新人育成?

会社の規模少し大きくなり、毎年新人を取るように成りました。
大手ではないので毎年募集は10人位でしたが、狭き門を潜り抜けての入社したらしくビックリです。
昔は建築業界は嫌われていて、新人が倍率を潜って入るなんて聞いた事がありませんでした。
聞く所によると、最高100倍もあった様です。募集人員10名ですから跳ね上がっちゃいますが、今の私では書類選考で落とされます。

噂で上場の準備をしている、その為にも毎年新人を取り、コンサルタントを付けて教育しいくとの話でした。

この頃から会社の雰囲気作り、企業イメージ等、幹部社員が気にし始めましたね!
上場の話は本物かなと私も秘かに確信しました。

私もこの頃は古株のほうで、準幹部位な立場で仕事をしていましたので、新人をどの様に育てて行くか同僚と思考錯誤の時でした。

元々の幹部と、私の様に中途で入って来た社員とが多少この会社の将来像に違いが合ったのかも知れません。
当時まだ誰も新人を教える事が無かったのです!
と言うのも中途採用の寄せ集め社員が大半でここまでやってきましたから、教える必要が無かった?私には必要だったので2回位同行して貰った記憶があります。
ですから、大学卒の新人に教育出きる者は居なかったと言った方が正解だったでしょう!

やはり新人をコンサルタントに教育して貰う事に成りました。
毎月大変なコンサルタント料が支払われるそうです。
先生の言葉が現場でも同じ方向を向くようにと、私たちベテラン、中堅も先生の授業を受ける事に成ったと社長より聞きました。

今までは私を含め先輩、同僚、中堅の中途採用社員は、自分流の売り方で、成果を上げてきました。しかし新人がそれを真似した所で直ぐには成果が出ない、同然です。しかし新人を採用すると言う事は、即戦力にしたい、させたい、しなければならない。そこで同じようにやれば同じ結果の出る方法をマニュアル化しようと言うのが今回の課題でした!

私の1年生の時とは大分変わりました。当時は体で覚える時間がありました。自然と基礎練習をさせられてのです。しかし景気のいい今、そんな事を言っている間に、チャンスが逃げてしまうらしいです。

マクドナルドの美味しい焼き方のマニュアルが引き合いに出されました。
住宅業界の相手は自分より年上ばかり、当然両親くらい、お爺ちゃん位のお客様を相手に話す訳です。
相手は百戦錬磨の兵ばかりです。
一瞬で新人の肝を捕まえる位は出来る相手です。
タダ専門分野の事になれば、皆さん先生と言う言葉に弱いように、形成逆転も有り得るでしょう!
しかしそんな簡単なマニュアルがあったら大手の住宅メーカーが当に採用している筈です。

もうこの時点でコンサルタントの先生を信用していませんから前向きな会話に成らないのです。
しかし相手も商売柄負けるわけにはいかないのです。
妥協案を出してきました。
その妥協案に基きこのマニュアルを作る事に成ったのです。

しかしこれこそが営業力ダウンの第一歩だったと記憶しております。

次回、思考錯誤の教育?

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2007.03.04 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

n.バブルの中で!

世間では少しずつ景気が回復して来たと聞かれ始めた頃です。

以前居た会社の同僚から、今度別な会社に入ったと連絡がありました。
当時はまだ無名の不動産業者でした。

実は今はその会社は、東証1部に上場しています。

彼からの電話では近い内にこの会社を東証2部に上場させるから覚えて置いてね!と言う連絡でした。

当時の私はそんな事を考えても見なかったのですが、彼からの電話が切欠で、上司に上場予定があるか、聞いてみました。

回答は私たち営業が今の倍くらいの受注を取れれば可能であろうでした。
少し刺激に成りましたね!

営業の同僚に話した所、彼は株式投資をしていて上場すれば我々も良い思いが出来るかも知れないと言っていましたが、当時は良く分かっていませんでした。

タダ私は昔の同僚との差を埋めたい、追いつきたいそんな思いが私に仕事を意欲的にやらせる原動力と成ったのです。

世間がバブル化する中で、注文建築業界も多少恩恵が出始めました。
私の居た会社も少しづつ人間が増えてきて、私が入社した時に比べれば3倍の人数に成っていました。

受注量も少づつですが増えてます。給料も東京時代の給料を超えて安定し始めました。

当然競合他社も力の大きい所が増え始め毎日が激戦でした!
しかし、後何年かで、上場基準に届くかも知れないそんな希望の光も見え始めていました。

本来木造住宅を勉強しようと、田舎に帰って来て、良い職方と出会いたくて、就職したのに、何とも意志の弱い人間でしたね!

タダ目的の一つである職方との出会いは、常に心がけ、担当の違うお客さんの家でも当社の看板があれば、現場により知合いに成っていました。

そこで変な責任感が生まれてしまったのですね!
この段階ではまだ私の理想とする施工体制や、アフター体制が出来ていませんでした。
当然このままでは私が建てたお客様に、嘘を付いた事に成る!この事がもう一分張りと私を駆り立ててしまったようです。

次回新人育成?です

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2007.03.04 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

m.注文建築て?

今でも注文建築と言いますが、当時はプレハブ住宅の反対語の様に使われていました。
どんな注文でも出来るのか?セレクトされた範囲から選ぶのか?と言った感じでしたが。
しかし注文建築と言っても一升ますには一升しか入らないのですが、二升分位の夢は伝わってきます。
折角造る家ですから、絶対に失敗したくない、後からでは出来ないから、今回思い切ってここまでやっておこう!と沢山の要望が出てきます。
今、家をお考えの方も多分そんな思いで日夜考えていませんか!
その気持ちよく分かります。
しかしあまり考えすぎると、出来る事が出来なくなったり、やらなくてはいけない事を忘れてしまったりする物です。
冷静に考えてくださいね。

私もこの頃はお客様の要望をすべて聞きだし叶えてあげる事が、使命のように思っていました。
当然今でもいい家を造ってくれたと皆様絶賛して頂いております。

しかしながら、今は若干考えが変わっています。
後で詳しく書きますが、ここで今住いをお考えのあなたにアドバイスをしておきます。

沢山の注文や要望を持っている事と思いますがもう一度角度を変えてその要望が本当に正しいか、必要か考えてください。

それは今から5年後あなたの生活環境はどうなってますか?
10年後は、15年後はと考えご家族の今の年齢に足してみてください。
何歳に成っていますか?
あなたの要望は当然対価として発生します。
今それが必要な物なのでしょうか!

例えばこれから充実するであろう、水周りの加齢配慮された設備品、10年経つとすばらしい物に変わっているかも知れません。

当然だよ!と聞こえてきそうですが、当然です。
では仮にあなたが59歳だとします。当然まだ元気で健康です。
来年定年なのでその前にと計画を始めた、しかし将来の加齢配慮の為に水回りに高価な加齢配慮商品を要望した。
もし心当たりがありましたら直ぐにやめてください。
何時まで経っても商品は発展途上です。
待っていてもしょうがないのですが、ここでは待つ事と同時にスペース確保を提案します。
スペース確保は広い方がいいに決まっていますが、ある程度の基準寸法があります。
これを守り本当に必要に成った時に、入れ替えられるように今は、普及品で対処して置くのが懸命だと思います。
10年一昔です。時代に合ったいい設備が出てきています。
特に完成されていない分野です。まだまだ良くなります。

チョット横道のそれましたが、注文建築は何処で割り切るか自分で決めなくては成りません。
プレハブ住宅や、企画住宅は、その工法の為に割り切ったプランと、企画に合わせた企画プランを推薦しています。
しかし自分が何処に当てはまるかは自分で決め無くては成りません。
どちらも大変な決断をしなくてはいけません。

そこを旨くアシストする事が住宅の営業の主たる仕事に成ってきます。当然お客様の事をよく理解して、お客様に合った提案のできる営業はいい成果が出せます。ですから責任のあるいい仕事と思っていました。

次回バブルの中で!です

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2007.03.03 | Comments(0) | Trackback(1) | 日記

l.良い所は真似る!

大工さんで夫婦で現場に入る方は珍しいのですが、私の居た会社にもおりました。
特に評判が良かったのは、お父さんの腕が良い!のと奥さんが直ぐに掃除をするので、現場がすごく綺麗なんです。
当然仕事も速く進むのでいいこと尽くめに、見える訳です。
しかしこの夫婦の受注する為の、戦略だったのです。
私たち営業ようやく気が付いた事を、もう5年も前からやっていたそうです。しかし二人分の給料には成らないと言ってましたね。
確かに奥さんが叩く分けではないので、一人でやるよりも段取りよく早くできる。そんな感じですかね!

私が1年生の時よく職方の手元をさせられて、掃除や段取り変えを手早く出来るようにアシストした事を思い出しました。

と言う事は、兄弟、親子、友人と二人でやっている方には手間に成らないと言われそうだな!奥さんだから、又は半人前だからできるだよ!てね!

タダ現場がすこぶる綺麗に見えるんです。何とか採用したいな!
そこで、他の職方にその現場を見て、同じように綺麗にする為にはどうしたらいいか考えて貰いました。

そして最終結論は、お昼休みの前か後に1回目、仕事を終わしたら2回目と1日2回の清掃タイムを職方が設ける事が決まりました。

あの職方に出来て俺に出来ない分けが無い!と言う職人魂でしょうか?
この方法末永く続く事に成りました。
しかしそれには1ヶ月に1度他人の現場を皆で見に行き評価する会を設けた事が大きく刺激に成っていると思います。

気持ちだけでは長続きさせるのは個人個人の技量に成ってしまいます。
それを継続させるシステムが必要なんですね!

しかしこの現場を綺麗に掃除する事が、営業マンの取れない理由を無くし逆に他社との差別化に成功した大きな成果と成りました。

次回注文建築て?です

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2007.03.03 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

k.工事現場を見せよう!

営業をする上で、前の会社での工事経験はかなり強い武器と成りましたね!
しかし建築知識と、現場での違いのギャップを早急に埋めないと、私はタダの嘘つきに成ってしまう!そんな不安と戦いながらの毎日でした。当時の工事現場は途中経過を他の人に見せるには勇気の居る状態でした。
まずは現場が汚い、場内でタバコが吸われている、材料の管理がいい加減、返品商品は、ゴミ箱の中、養生が悪く、傷だらけ、垂直水平はいい加減と言っていけば限がありません。

私が東京でやった木造住宅は、確かに単価が高かったのかも知れませんが、当時の監督の先輩は、タバコと、掃除には特にうるさく現場内での喫煙は禁止、現場は何時も裸足でも怪我をしない位にしておく事、が口癖でした。当然どの段階でもスリッパに履き替えて現場に上がるのが前提でしたが、スリッパが無くても靴下が汚れない様に掃除しておけ!
とよく言われました。大工さんが加工中は無理なんですけどね!

しかし、田舎の現場を見た時は本当にビックリしましたね!
これでは工事中に、案内が出来ないのでは?と聞くとそうでも無いらしく、ここでお客さんとタバコを吸いながら打ち合わせをする。と言いました。

しかし同じ営業仲間にも、私と同じような考えの人が居て、何とか他社との違いを現場で見せる方法は無いかと、意見交換をしたものです。
取り合えず他社の現場を見てみようと言う事になり、競合の会社の現場を見付けては、様子を見に行った事が思い出されます。

驚いた事に、この頃は何処の建築会社も現場にはあまり力を入れて無かったのです。何処も汚く、施工精度もまちまちで、お客さんが差別する事が困難な状態でした。

そこで取り合えずは簡単に目立つ方法として、現場を綺麗にする事と喫煙場所を決める事を徹底的にアピールしようと成りました。

これはある意味皆の意識改革を与える事に成ったのです。
現場の掃除は誰がやるの?
当然職人さんの手間には入っていない!と言う事が始めは前提でした。
では、監督がする?営業がする?
別な方を頼む?
と予算に絡む大変の問題となり、この費用を何処から捻出するかで、積算の仕方自体から考え直す事と成りました。

しかし積算方法を変えると成ると大変時間がかかるので、それが出来るまでは、営業、工事、職方で少しでも綺麗にすると言う事で決まりました。通達はすべてに伝わったはずです。しかし中々改善しません!

私たち営業も、受注に追われ、現場清掃に行けなかったのです。又監督もお客様との打ち合わせに時間を取られ出来ないようでした!

職方の人も仕事を早く終わらせ様とする事で、ついつい掃除がおろそかに成っていました。しかしこれがある職方夫婦が協力店として入ってきた事でかわら始めました。

次回、良い所は真似る!です

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2007.03.02 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

j.再出発

田舎に戻り第二の人生?
取り合えず再出発です。
とは言ってもしばらく帰ってこなかったので様子が違います。
知り合いの家が?無い?区画整理で移動?
建築業も一人では出来ないので、各業種に仲間が必要です。
取り合えずいい家を造りそうな会社に就職して、良い職方を仲間にした方が早いなと思い、就職をする事にしました。
しかしまだ田舎も不景気で現場監督は募集も少なく、給料も東京よりはるかに安いのです。これが私を営業にするきっかけでした。
まだ小さい娘を養う為にも給料は1円でもいいに決まっています。
そうなると出来高評価の高い歩合の、営業しかありませんでした。
何とも無計画な人生を歩んできた事か、今更ながら呆れます。
家族も大変だったと思います。
しかしこの段階の私はそんな事は思ってもいませんでした。
タダタダ若さで突っ走る事しか考えていませんでした。

就職をしてみてビックリした事は、外から見た会社と、中から見た会社の違いです。
2度目の就職はどうしても前の会社と色々比較をしてしまいます。
前の会社はオーナー社長でしたが、今回の会社は、雇われ社長でした。ある意味頑張ればオーナー以外が社長に成るチャンスのある会社だと言う事ですが、現実は違いましたね。

しかも建築会社と言っても施工レベルは大変低く、と言うよりか、現場管理者が悪いところが分からず、職方に舐められているといった感じでした。東京ではまだ新人に毛が生えた位の私のレベルが、私が指導しなくては成らないような状態でした。

外から見ていた会社の印象とは全く違い、こんなのでは売ったら、俺の信用が丸潰れだと思い、工事部と再三改善策を話し合う事からの始まりででした。

次回工事現場を見せよう!です

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2007.03.02 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

i.新たな選択!

会社が変貌を遂げる時には、新たな血が必要に成ります。
又そこで自分の夢が叶うかを検討する必要があります。
私もその時を迎えました。
早くに結婚したので、そろそろ子供の学校の事を考えなければ成りませんでした。
当時社宅に入ってましたから、会社を辞めれば、出なくては成りません。
会社の方向は当時建築そのものにはあまりウエイトを置いてませんでしたので、給料を上げる為には、全く違う部署への配置転換をしてもらうか、営業をするしか有りませんでした。
当時は営業を毛嫌いのようにしていましたので、考える余地は全くありませんでしたが、その後住宅営業をやる事で生計を立てた訳ですから、当時東京で営業をしていればどんな人生だったかなと思う事があります。
あの時はやめる結論が正解だったと言い聞かせていたのかも知れません。
事実当時嫁さんは大反対でした。
当然です。長男の嫁として私の実家に帰る訳ですからね!
タダ私の中では建築の勉強は、特に施工面では終わったと思っていました。
カーテンウォールや、神社等の特殊物件はともかく他の建築はほぼ全部施工経験をしました。
多少工法が違ったところで基本は同じだと思っていました。
又逆に、住いを作る為の建築の勉強だった事を考えると、東京ではマンションが80%で住宅は20%位しか出来ませんでした。
しかも建築を知れば知るほど、住宅を造るなら木造の注文建築しかないと結論付けていました。
田舎で木造をもっと知りたいと思った事が、私の新たな選択に、火を付け嫁さんの反対を押し切りやめる事に決めてしまいました。


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2007.03.02 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

住宅ローン

住宅金融公庫

中央労働金庫

三菱東京UFJ銀行

三井住友銀行

みずほ銀行

りそな銀行

2007.03.02 | Comments(0) | Trackback(0) | お役立ち

h.我社が生き残る為に!

何時景気が良くなるのか分からない時代でした。
バブル崩壊を共有した方々は不景気の味を知っていると思います。
私は若い時にも経験しています。
ただ今と違い若かったので何とか成るとしか思っていませんでした。
しかし会社真剣でした。
以前お話した分譲マンション、約4,000万円の物件を2,000万円で5室分投売りして、我々の給料を作ったと説明をしてくれました。
隣見たいに、皆を路頭に迷わせないと言った様な気がします。
その後、会社は大きく変わり始めました。
土地を買いマンションを建てる方法を止めて、その代わり営業を強化して、等価交換システムで土地持ちにビルを建てさせ、その管理と、1階部分を所有し日銭を稼ぐシステムを大きく展開して行く事に成ります。
この方法は売れなくては払えない資金繰りから、他人のフンドシで工事部に仕事が回り、資金繰りに悩まず、毎日数百万の収入がある画期的な物でした。
当時その中の一つの事業が11PMと言う、テレビの番組に紹介されて、当時の事業部長が出演したのを覚えております。
あまり詳しく書くと今の関係者の方にご迷惑がかかるといけないので、この辺にしておきます。
当時の建築屋としては珍しい多角経営の会社に変身を遂げた分けです。

次回新たな選択!です。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

2007.03.02 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

g.見方を変えれば

この先輩はある事件でクビに成りました。
先日の支払い条件の問題を逆手に取った方が居ました。
実は当時は見積もりを工事部長が一人でやっていて営業がそこからある程度値引きをして工事を受注していました。
当然値引き分を浮かす為に、各現場担当者が、実行予算を作る訳です。○○部長の見積もりは当てにならないからなとか!
どうせ営業が値引きしてくるから、有って無い様な見積書だとか言われてました。
しかしこの噂こそ、事実を隠す煙幕だったのです。
実は業者からの見返りを取る為に数量調整や単価調整が行なわれていたのです。
又見返りを貰う為にも早い現金化がお互いに必要だったのです。
私たち同期はあんなに苦労して値切ったのに裏はこう言う事だったのかと、大人社会の裏の汚さを見た思いでした。
同時に、専務はそこまで見越して支払いを考えて不正をさせ難くしているのかと、思ったり複雑な事件ではありました。

この事件以来専務が名実共に社長に成り、新たな展開が私たちを待っていました。

次回、我社が生き残る為に!です

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2007.03.01 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

f.ビジネスの怖さ 

就職して2年目位のある日隣に会社の至る所に赤紙が貼られていました。
早速朝礼で、隣の会社が差し押さえに成った事を聞かされました。
道を挟んでの建築や同士で、社長自身は、長年の友人でもあり、良きライバルでもありました。似たような規模の会社で、同区の中では互いに10番以内の良きライバルだっただけに、競争相手が一人減った安堵感と、何時かは自分のの不安感とが同居した日々を送った事と思います。
我々社員の噂でも、先日販売したマンションが売れてなく心配する者も居ました。又ある先輩は、内の社長はあれで金は相当あるから大丈夫だとも言ってましたね!
しかしそれ以来、社長は長男である専務を前面に出し経営を変えて行きました。又は専務がこの事件を期に経営に首を出す様に成ったのかも知れません。
どちらにしてもこの親子タイプは全く違いましたが、かなりのやり手でしたから。
特に支払いについてのチェックが厳しくなりました。
我々新人は、出面の日報と工程管理、資材搬入管理を支払い前に照らし合わせて、出来高の80%以内の請求に成っているかを毎月チェックする事が、義務付けられました。
当たり前といえば当たり前ですがね!
昔の野帳場〈ビル、マンションなど)の仕事では手間仕事であっても手形が当たり前でした。しかも出来高の80%でしかも、元請から4ヶ月を貰えば6ヶ月の手形を切る。当然締切日を考える8ヵ月後何て事も当たり前のようでした。その間下請けは立て替えたり、手形を割って職方の給料にしなければ成らず、利益率の悪い仕事では、やらない方が良かったと思えるくらいだとこぼしていました。

ある先輩が、工事会議で、支払い条件を良くしないと見積もりが安く出てこないし、こんな事を続けていけば、資金力の弱い下請けは、止めるか、潰れます。と発言した事がありました。
しかし専務は内が潰れたらどうする?下請け全部が泣くよ、だが今の方法なら残れる所は残り無理なら電話帳があるだろう?いくらでも代わりは居るよと言われた事を思い出します。
バブル崩壊のときによく聞いたような気がしますが、私はそれよりもずっと昔に、専務から聞きました。

次回見方を変えれば!です

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2007.03.01 | Comments(0) | Trackback(0) | 日記

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